Investir en loi Jeanbrun à Bordeaux
Bordeaux, capitale mondiale du vin et hub économique du Grand Ouest, offre aujourd'hui une fenêtre d'opportunité après la correction de son marché immobilier.
Bordeaux, une métropole en cours de rééquilibrage
Bordeaux a connu l'une des plus fortes hausses immobilières de France entre 2013 et 2020, portée par la mise en service de la LGV Paris-Bordeaux (2 heures de Paris en TGV). Cette hausse a rendu le marché moins accessible, provoquant une correction depuis 2022. Cette correction crée aujourd'hui des opportunités d'entrée à des prix plus raisonnables pour les investisseurs Jeanbrun.
Les fondamentaux bordelais restent solides : une économie diversifiée (aéronautique avec Dassault, santé, numérique, tourisme viticole), une large population universitaire (90 000 étudiants), et une métropole de 800 000 habitants qui continue d'attirer de nouveaux résidents chaque année. L'essor du tramway et les grands projets de la rive droite (Bordeaux-Brazza) ouvrent de nouvelles perspectives pour les investisseurs immobiliers.
Pourquoi investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
La correction du marché bordelais représente une opportunité d'entrée intéressante pour les investisseurs Jeanbrun. Les prix ont reculé de 10 à 15 % depuis 2022, permettant d'acquérir des biens à des valorisations plus équilibrées qu'au plus haut du marché. Cette fenêtre d'opportunité, combinée à la robustesse des fondamentaux locatifs, crée un contexte favorable pour un investissement à 9 ans.
Bordeaux dispose d'une demande locative structurelle solide, portée par ses grandes universités (Bordeaux I, II, III, IV, Sciences Po, INSEEC…), ses industries de pointe (Dassault Aviation, Thales, EDF) et son attractivité résidentielle croissante. Le tourisme viticole et culturel génère par ailleurs un flux de résidents temporaires qui soutient indirectement la demande de logements longue durée.
Correction = opportunité d'entrée
La baisse de 10 à 15 % des prix bordelais depuis 2022 offre une fenêtre d'achat intéressante avant une probable reprise portée par les fondamentaux solides de la métropole.
Connexion Paris-Bordeaux 2h
La LGV continue d'attirer des résidents parisiens qui s'installent à Bordeaux pour sa qualité de vie supérieure à coût de la vie inférieur, soutenant la demande locative.
Économie diversifiée
Aéronautique, numérique, santé, agroalimentaire (vin), tourisme : Bordeaux a une économie robuste et diversifiée qui limite l'exposition aux chocs sectoriels.
Rive droite en développement
Bordeaux-Brazza, La Bastide et les Bassins à Flot : ces quartiers de rive droite et du port transforment Bordeaux et créent des opportunités de plus-value significatives.
Téléchargez le guide complet du dispositif Jeanbrun
29 pages pour tout comprendre : conditions, avantages fiscaux, plafonds et exemples pratiques
Quelles sont les conditions de la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux est classée en zone B1 pour les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun. Les conditions sont les mêmes que sur l'ensemble du territoire :
- Bien situé dans un immeuble d'habitation collectif
- Logement neuf ou VEFA : acquisition ou dépôt de permis entre la publication de la loi et le 31/12/2028
- Logement ancien : acquisition avant le 31/12/2028, avec travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition
- DPE classe A ou B obligatoire après rénovation (volet ancien avec travaux)
- Location nue à titre de résidence principale, engagement minimum de 9 ans
- Respect des plafonds de loyers zone B1 à Bordeaux
- Respect des plafonds de ressources des locataires (zone B1)
- Amortissement sur 80 % du prix d'acquisition, plafonné entre 8 000 et 12 000 €/an
À Bordeaux, le marché de l'ancien avec travaux est particulièrement pertinent pour le dispositif Jeanbrun : de nombreux immeubles de la première moitié du XXe siècle sont éligibles à une réhabilitation complète permettant d'atteindre le DPE A ou B.
Qui peut investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux, avec des prix au m² autour de 4 500 € en moyenne (en baisse), est accessible à des investisseurs de différents profils.
Investisseurs anti-cycliques
Ceux qui savent profiter des phases de correction pour acheter à bon prix. La baisse de 2022-2024 a créé des opportunités que les investisseurs Jeanbrun peuvent saisir pour 9 ans.
Cadres et professions libérales (TMI 41 %)
Bordeaux compte de nombreux cadres d'Airbus, Dassault, Thales et du secteur médical qui peuvent optimiser leur fiscalité via le dispositif Jeanbrun.
Investisseurs en réhabilitation
Le parc ancien bordelais, notamment les chartrons et les immeubles de la rive gauche, offre des opportunités de réhabilitation pour le volet ancien avec travaux de Jeanbrun.
Investisseurs VEFA rive droite
Les projets de développement de la rive droite (Brazza, Bastide) proposent des programmes neufs en VEFA à des prix inférieurs à la rive gauche, avec un fort potentiel de valorisation.
Quels sont les quartiers où investir à Bordeaux en loi Jeanbrun ?
Bordeaux offre un éventail large de micro-marchés immobiliers, de la rive gauche historique aux nouveaux quartiers de la rive droite en pleine transformation.
Bacalan / Bassins à Flot
Ancien quartier portuaire reconverti en quartier branché et créatif (Darwin, Cité du Vin). Fort potentiel de plus-value, demande locative de jeunes actifs et cadres. Prix ~4 000 à 5 500 €/m².
Saint-Jean / Gare
Quartier en pleine transformation autour de la gare Saint-Jean. Nombreux programmes neufs en VEFA, forte demande locative liée à la proximité de la LGV Paris-Bordeaux. Prix ~3 500 à 4 500 €/m².
La Bastide (rive droite)
Rive droite de la Garonne en pleine valorisation, avec vue sur les quais. Prix inférieurs à la rive gauche (~3 500 à 4 500 €/m²) avec un fort potentiel de revalorisation sur 9 ans.
Caudéran
Quartier résidentiel prisé à l'ouest, avec un marché locatif stable de familles aisées. Prix ~4 000 à 5 000 €/m², faible vacance locative, bonne qualité des locataires.
Saint-Michel / Victoire
Quartier populaire et animé du sud, très prisé des étudiants et jeunes actifs. Nombreux immeubles anciens à rénover. Fort rendement locatif (~5 à 6 % brut). Prix ~3 500 à 4 500 €/m².
Bordeaux-Brazza
Grand projet urbain en développement à la pointe de la Bastide. Programmes neufs, architecture innovante, future passerelle vers le centre. Très fort potentiel de plus-value à 10 ans. Prix ~3 000 à 4 000 €/m².
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Questions fréquentes — Loi Jeanbrun à Bordeaux
Les prix bordelais ont corrigé de 10 à 15 % depuis leur pic de 2022, ce qui améliore l'attractivité de l'investissement. Les fondamentaux restent solides (croissance démographique, université, industries de pointe, LGV). Pour un engagement de 9 ans avec Jeanbrun, cette phase de correction est généralement perçue comme une opportunité d'entrée intéressante avant une reprise potentielle. Bien sûr, aucun marché immobilier ne garantit de hausse, et l'analyse doit se faire bien en bien.
Oui, Bordeaux est classée en zone A. Les plafonds de loyers intermédiaires en zone B1 sont d'environ 14.49 €/m². Ces plafonds peuvent être inférieurs aux loyers de marché dans les quartiers les plus prisés de la rive gauche, mais sont généralement compatibles avec la rive droite et les secteurs périphériques. Cela peut orienter les investisseurs Jeanbrun vers des quartiers où les loyers de marché sont en phase avec les plafonds du dispositif.
Oui, la rive droite offre des prix d'entrée inférieurs à la rive gauche, des programmes neufs en VEFA bien positionnés (Bastide, Brazza), et un fort potentiel de revalorisation lié aux grands projets urbains et à l'amélioration des connexions avec le centre (tramway, futures passerelles). Les loyers y sont généralement en phase avec les plafonds Jeanbrun zone B1, ce qui facilite la mise en location.
Exemple avec un T2 neuf à 230 000 € en location très sociale (taux 5,5 %, plafond 12 000 €) : valeur amortissable = 184 000 € × 5,5 % = 10 120 €. Avec une TMI à 41 %, économie annuelle = 4 149 €, soit 37 344 € sur 9 ans. Pour une TMI à 45 %, l'économie monte à 4 554 €/an. En location intermédiaire (taux 3,5 %, plafond 8 000 €) : valeur amortissable = 184 000 × 3,5 % = 6 440 €. Économie (TMI 30 %) = 1 932 €/an.
Oui, Bordeaux dispose de nombreux programmes neufs en VEFA, notamment dans les quartiers Bordeaux-Brazza, Bassins à Flot, Bègles, Mérignac et les communes de la métropole. Ces programmes, dans des immeubles collectifs, peuvent être éligibles au volet neuf de Jeanbrun s'ils respectent les conditions (acquisition ou dépôt de permis avant fin 2028). Il est recommandé de se renseigner spécifiquement auprès des promoteurs.