Loi Jeanbrun 2026
Le nouveau dispositif fiscal pour investir dans l'immobilier locatif
Profitez d'un amortissement fiscal attractif pour votre investissement locatif, sans zonage géographique ! Economisez jusqu'à 12 000 € d'impôts par an.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé dispositif « Relance Logement », est un nouveau mécanisme fiscal d'investissement locatif inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026. Il vise à relancer la construction de logements locatifs en France après la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Face à une crise du logement persistante et à un parc locatif privé en tension, le gouvernement a souhaité créer un nouveau cadre incitatif capable d'attirer les investisseurs particuliers vers la construction et la rénovation de logements destinés à la location.
Ce mécanisme marque une rupture importante avec la logique du Pinel : plutôt qu'une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'acquisition, il introduit un système d'amortissement fiscal déductible du revenu global. Concrètement, une fraction du prix du bien — calculée sur 80 % de sa valeur hors foncier — vient diminuer votre revenu imposable chaque année, réduisant ainsi votre impôt à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (TMI). L'avantage est d'autant plus significatif que votre TMI est élevée : un investisseur soumis à la tranche à 41 % ou 45 % bénéficiera d'un effet de levier fiscal nettement supérieur à celui d'un contribuable taxé à 11 %.
Sur le plan législatif, la loi Jeanbrun a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 15 janvier 2026, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Elle est applicable aux acquisitions et permis de construire déposés entre la date de publication de la loi et le 31 décembre 2028, offrant ainsi une fenêtre d'opportunité de deux à trois ans pour les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif.
Les objectifs du gouvernement
50 000 logements
Logements locatifs supplémentaires par an dans le parc privé
400 000 logements
Objectif de logements construits par an d'ici 2030
500 millions €
De recettes fiscales annuelles générées
Les avantages clés du dispositif
Le dispositif Jeanbrun se distingue de ses prédécesseurs sur plusieurs points fondamentaux. Il abolit les contraintes géographiques du Pinel, étend l'éligibilité à l'immobilier ancien réhabilité et substitue la réduction d'impôt forfaitaire par un mécanisme d'amortissement particulièrement avantageux pour les foyers fortement imposés.
Sans zonage
Applicable sur tout le territoire français, sans restriction géographique
Neuf et ancien
Ouvert aux logements neufs et anciens avec travaux (DPE A ou B obligatoire)
Amortissement fiscal
Mécanisme d'amortissement de 80 % de la valeur du bien
Imputation sur revenu global
Possibilité d'imputer l'amortissement directement sur votre revenu global
Plafonds attractifs
Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an
Engagement 9 ans
Durée d'engagement fixe de 9 ans minimum
Loi Jeanbrun : les deux volets du dispositif
Le dispositif se décline en deux volets complémentaires selon que l'investissement porte sur un logement neuf ou sur un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Les taux d'amortissement et les plafonds annuels diffèrent selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
Investissement dans le neuf
Logements neufs ou en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) situés dans des bâtiments d'habitation collectifs.
Taux d'amortissement :
- Location intermédiaire : 3,5 % (plafond 8 000 €)
- Location sociale : 4,5 % (plafond 10 000 €)
- Location très sociale : 5,5 % (plafond 12 000 €)
Investissement dans l'ancien avec travaux
Logements anciens réhabilités dans des bâtiments d'habitation collectifs.
Conditions :
- Travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition
- DPE classe A ou B obligatoire après travaux
Taux d'amortissement :
- Location intermédiaire : 3,0 %
- Location sociale : 3,5 %
- Location très sociale : 4,0 %
Plafond fixé à 10 700 € pour tout type de location.
Bon à savoir : impact sur la plus-value en cas de revente
Suite à la modification de l'article 150 VB III du Code général des impôts, les amortissements fiscaux seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, qu'ils aient effectivement été pratiqués ou non.
Conséquence concrète : plus la durée de détention est longue et plus les amortissements cumulés sont importants, plus la plus-value taxable sera élevée en cas de revente. Il est donc recommandé d'intégrer ce paramètre dans la stratégie de sortie dès la conception du projet d'investissement, et de consulter un conseiller fiscal pour évaluer l'impact sur la rentabilité nette globale de l'opération.
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Jeanbrun vs Pinel : les différences
| Critère | Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement fiscal |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf et ancien avec travaux (objectif DPE A ou B) |
| Durée minimale d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Impact sur les revenus | Réduction directe de l'impôt | Imputation de l'amortissement sur le revenu global |
| Période d'application | Terminé le 31/12/2024 | 2026-2028 |
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Questions fréquentes
Le bénéfice de l'amortissement est conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum.
Non, vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus.
Seuls 80% du prix d'acquisition (hors foncier) sont amortissables. La valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20%.
Non, le dispositif Jeanbrun est exclusif des dispositifs Malraux, Cosse, Denormandie et Loc'Avantages pour un même bien.
Oui, le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR). Vous devez vous engager à conserver la totalité de vos titres jusqu'à l'expiration de la période de 9 ans.
En cas de non-respect, le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits. Des exceptions existent en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.