Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Comprendre le mécanisme d'amortissement fiscal et ses avantages
Principe de l'amortissement fiscal
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal, et non sur une réduction d'impôt forfaitaire comme ce fut le cas avec le dispositif Pinel. Cet amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers.
Important à savoir
L'amortissement ne peut être pratiqué que sur la valeur hors foncier du bien. La valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20% du prix d'acquisition net de frais. Seuls les 80% restants sont amortissables.
Taux d'amortissement pour le neuf
Les taux d'amortissement varient selon le type de location choisi. Plus le loyer est social, plus le taux d'amortissement est élevé.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Location sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Location très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
Majoration du plafond
Le plafond annuel est majoré de 2 000 € pour la location sociale et de 4 000 € pour la location très sociale lorsque 50% au moins des revenus bruts du foyer fiscal proviennent de ces locations.
Taux d'amortissement pour l'ancien
Pour les logements anciens avec travaux, les taux sont légèrement inférieurs. Rappel : le logement doit atteindre les classes A ou B du DPE après travaux.
| Type de location | Taux annuel | Plafond d'amortissement |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,0 % | 10 700 € |
| Location sociale | 3,5 % | |
| Location très sociale | 4,0 % |
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29 pages pour tout comprendre : conditions, avantages fiscaux, plafonds et exemples pratiques
Nouveauté majeure : imputation sur le revenu global
Avec le dispositif Jeanbrun, l'amortissement peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. Cette possibilité rend le dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés.
Réduction directe de votre assiette imposable globale
Optimisation fiscale maximale pour les hauts revenus
Pas de limitation aux seuls revenus fonciers
Déficit foncier majoré
La loi de finances 2026 prolonge également jusqu'au 31 décembre 2027 le dispositif permettant d'imputer un déficit foncier jusqu'à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 € habituellement) sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre les classes A ou B du DPE.
À clarifier
Les modalités précises d'articulation entre ce dispositif et l'amortissement Jeanbrun pour l'ancien restent à clarifier par l'administration fiscale. Consultez un expert pour comprendre comment ces dispositifs peuvent se combiner.
Exemple de calcul dans le neuf
Situation
- Acquisition d'un logement neuf de 40 m2 en zone A: 250 000 €
- Engagement en location intermédiaire : taux d'amortissement à 3,5 %
- Plafond de loyer à 14.49 €
- Loyer mensuel : 579.6 € soit 6 955 € par an
- Charges annuelles (intérêts, taxe foncière, assurances, etc.) : 7 000 €
Calcul de l'amortissement
Valeur amortissable
250 000 € × 80% (hors foncier) = 200 000 €
Amortissement annuel
200 000 € × 3,5% = 7 000 €
Calcul du résultat fiscal
Revenus fonciers bruts : 6 955 €
Charges déductibles : - 7 000 €
Amortissement déductible : - 7 000 €
Résultat : - 7 045 €
Résultat
Le déficit de 7 045 € peut être imputé sur le revenu global, réduisant ainsi l'assiette imposable du foyer fiscal.
Calcul du gain fiscal avec une TMI à 30 %
Gain fiscal annuel : 7 000 * 0.30 = 2 100 €
Gain fiscal sur 9 ans : 18 900 €
Bon à savoir : impact sur la plus-value en cas de revente
Suite à la modification de l'article 150 VB III du Code général des impôts, les amortissements fiscaux seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, qu'ils aient effectivement été pratiqués ou non.
Conséquence concrète : plus la durée de détention est longue et plus les amortissements cumulés sont importants, plus la plus-value taxable sera élevée en cas de revente. Il est donc recommandé d'intégrer ce paramètre dans la stratégie de sortie dès la conception du projet d'investissement, et de consulter un conseiller fiscal pour évaluer l'impact sur la rentabilité nette globale de l'opération.
Sanctions en cas de non-respect
En cas de non-respect de l'un des engagements, le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits. Ce montant est divisé par le nombre d'années pendant lesquelles l'amortissement a été déduit, puis ajouté au revenu global avec application du quotient.
Cas d'exonération
La majoration ne s'applique pas en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
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