Plafonds de loyer et de ressources
Les seuils à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun
Principe des plafonds
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer et s'assurer que les ressources du locataire ne dépassent pas certains seuils. Ces plafonds varient selon le type de location et la localisation du bien.
À noter
Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail. Le logement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou d'achèvement des travaux pour l'ancien), ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les trois catégories de location
Location intermédiaire
Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés en application du III de l'article 199 novovicies du CGI.
Ce type de location s'adresse à des ménages aux revenus modestes à intermédiaires.
Les plafonds sont fixés selon le 3° du A du I de l'article 199 tricies du CGI.
Les loyers sont plus bas que pour la location intermédiaire, permettant d'accueillir des ménages aux revenus plus modestes.
Également définie par l'article 199 tricies du CGI.
Cette catégorie cible les ménages aux revenus les plus faibles avec des loyers encore plus abordables.
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29 pages pour tout comprendre : conditions, avantages fiscaux, plafonds et exemples pratiques
Plafonds de loyer au 1er janvier 2026
Pour bénéficier des avantages du dispositif, les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyer fixés par décret chaque année. Les plafonds applicables varient en fonction de l'emplacement du bien mis en location.
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris et proche banlieue) | 19,51 € | 13,68 € | 10,93 € |
| A (Agglomération parisienne, Côte d'Azur) | 14,49 € | 10,17 € | 8,12 € |
| B1 (Agglomérations > 250 000 hab.) | 11,68 € | 8,20 € | 6,55 € |
| B2 (Agglomérations > 50 000 hab.) | 10,15 € | 7,12 € | 5,69 € |
| C (Reste du territoire) | 10,15 € | 6,15 € | 4,91 € |
Comment sont calculés ces plafonds ?
Ces plafonds sont calculés sur la base de la surface utile du logement : surface habitable + ½ des surfaces annexes (balcons, terrasses, caves, etc.)
Exemples de plafonds de loyer par m2 pour les logements sociaux et très sociaux
Bon à savoir
Les plafonds de loyers des logements sociaux et très sociaux dépendent des communes. Au sein d'une même zone géographique, certaines communes peuvent bénéficier de plafonds spécifiques définis par arrêté préfectoral. Les valeurs ci-dessous correspondent aux plafonds de référence par zone.
Consultez le site de l'ANIL ou de l'ANAH pour en savoir plus sur les plafonds de votre commune.
| Zone | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|
| A - Francheville (69) | 11.72 € | 9.2 € |
| B1 - Arles (13) | 10.45 € | 8.21 € |
| B2 - Alès (30) | 7.9 € | 6.2 € |
| C - Tupigny (02) | 6.54 € | 5.14 € |
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Calcul de la surface utile
Prendre en compte le calcul de la surface utile dans la définition des plafonds de loyers est important car cette surface représente une mesure plus juste et homogène de l’espace réellement valorisable du logement, ce qui a plusieurs conséquences concrètes
La surface utile intègre la surface habitable + une partie des annexes (balcons, caves, vérandas, etc.) comptabilisée à 50 %, contrairement à la simple surface habitable qui ne comptabilise pas ces annexes. Cela donne une meilleure vision de l’espace réellement utilisable par le locataire. Sans ce calcul, deux logements strictement identiques en surface habitable pourraient apparaître très différents en termes d’espace réellement utilisable (par ex. avec ou sans balcon, véranda, cellier, etc.).
Au-delà des loyers plafonds, la surface utile est souvent utilisée pour :
- déterminer les subventions ou aides publiques
- calculer certains prêts aidés
- évaluer la densité ou la performance d’un programme de logements
Formule
Surface utile = Surface habitable + (Surfaces annexes × 0,5)
Exemple
Logement de 60 m² avec 10 m² de balcon et 6 m² de cave :
- Surface habitable : 60 m²
- Surfaces annexes : 10 + 6 = 16 m²
- Surface utile : 60 + (16 × 0,5) = 68 m²
Pour une location intermédiaire en zone B1 :
Loyer maximum = 68 m² × 11,68 € = 794,24 € / mois
Plafonds de ressources des locataires
Les plafonds de ressources varient selon le type de location et sont définis par les articles du Code Général des Impôts :
Location intermédiaire
Plafonds fixés en application du III de l'article 199 novovicies du CGI
Ménages aux revenus modestes à intermédiaires
Location sociale et très sociale
Plafonds fixés selon le 3° du A du I de l'article 199 tricies du CGI
Ménages aux revenus modestes et très modestes
Pour connaître les plafonds précis
Les plafonds de ressources sont régulièrement mis à jour et disponibles sur le site du service public. Nous vous recommandons de consulter un expert pour vous assurer du respect des conditions ou de consulter les arrêtés en vigueur.
Identifier la zone de votre bien
Le classement en zones géographiques suit le découpage utilisé pour les dispositifs d'investissement locatif :
Description : Paris et 76 communes de la petite couronne
Caractéristiques : Zone à très forte tension immobilière, demande locative très importante
Plafonds de loyer 2026 :
- Intermédiaire : 19,51 €/m²
- Social : 13,68 €/m²
- Très social : 10,93 €/m²
Description : Agglomération parisienne hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations (Lyon, Lille, Marseille...)
Caractéristiques : Forte tension immobilière dans les grandes métropoles françaises
Plafonds de loyer 2026 :
- Intermédiaire : 14,49 €/m²
- Social : 10,17 €/m²
- Très social : 8,12 €/m²
Description : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, zones frontalières, départements d'outre-mer, Corse
Caractéristiques : Tension immobilière modérée dans les villes moyennes
Plafonds de loyer 2026 :
- Intermédiaire : 11,68 €/m²
- Social : 8,20 €/m²
- Très social : 6,55 €/m²
Description : Communes de plus de 50 000 habitants non classées en A ou B1, pourtour de l'Île-de-France
Caractéristiques : Faible tension immobilière, villes de taille moyenne
Plafonds de loyer 2026 :
- Intermédiaire : 10,15 €/m²
- Social : 7,12 €/m²
- Très social : 5,69 €/m²
Description : Reste du territoire français
Caractéristiques : Marché immobilier détendu, zones rurales et petites villes
Plafonds de loyer 2026 :
- Intermédiaire : 10,15 €/m²
- Social : 6,15 €/m²
- Très social : 4,91 €/m²
Vérifier la zone de votre commune
Vous pouvez vérifier la zone géographique de votre commune sur le simulateur officiel du gouvernement ou consulter la liste des communes par zone disponible sur le site du service public.
Conseils pour choisir le bon niveau de loyer
Le choix entre location intermédiaire, sociale ou très sociale dépend de plusieurs facteurs :
Analyser la demande
Étudiez la demande locative dans votre secteur pour chaque catégorie de loyers
Équilibrer loyer et avantage fiscal
Un taux d'amortissement plus élevé peut compenser en partie un loyer plus bas
Cibler vos locataires
Identifiez le profil de locataires présent dans votre zone (étudiants, jeunes actifs, familles...)
Optimiser la rentabilité
Faites une simulation personnalisée pour trouver le meilleur équilibre entre loyer et avantage fiscal
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